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            Summer帶您掃盲泰國芭提雅買房置業的方方面面

            星期五, 28 02月 2020 09:52


                   這篇帖子針對的是泰國“Pattaya(芭提雅)”這個城市,泰國其他城市也大部分適用。
            1、關于產權
                   產權分兩種,永久產權和租約產權,英文名分別是“free hold”和“lease hold”。芭提雅基本上沒有施行租約產權的項目(帕山上的“New Nordic北歐家園”除外),普吉已經有不少項目給的是30年或90年的租約產權。這租約產權是開發商想出的點子,泰國法律給一個房子房東的產權都是永久產權,如果開發商給你的房子是租約產權,那這個房子并沒有過戶給你。租約在泰國法律上只給保證30年,如果開發商給的是90年的租約,那后面60年靠的是開發商的信譽。普吉施行“租約產權”多是因為一個項目“外國人名額”的房間份額已經賣完,而外國人在泰國法律上是不能以個人名義持有“泰國人名額”的房子,于是開發商便轉而起用租約產權來賣“泰國人名額”的房子給外國人。
             
            2、外國人在泰國能買房嗎?
                    答案是“能!”。
                    一塊獨立的地皮上,給外國人名額的份額不能超過一半,就是不能超過50%。別墅蓋在一塊單獨的地皮上,這也是大家所理解的外國人不能持有別墅的原因。因為如果你以個人名義持有這個別墅,那這塊地皮就100%屬于你,這在泰國法律上是不允許的。所以外國人如果想持有別墅就首先得設立一個泰國公司,公司股份里你的份額也不能超過一半,這樣就導致了持有別墅的風險。外國人要怎么買別墅,如何持有,我在另外一篇文章里有寫,這里貼上這部分內容:

            微信圖片_20200228095422.jpg

                    在一個公寓項目里,“外國人名額”的房間面積總數也不能超過這個項目建筑總面積的一半,那么在這些房間單元里你只要買的是外國人名額的房間就行了,可以以個人名義持有,用個人護照登記過戶拿地契,護照就是你在國外的身份證。
            一個新公寓項目,一般開發商就開賣,因為“泰國人名額”沒有限制,占到項目的100%都可以,所以泰國人可以隨便買。但如果外國人買的房間總面積數接近49%時,開發商就不敢再賣了,等后面整理整理看看有沒有人違約不付款之類的,收回來擠擠份額再開放幾套。也有的開發商開賣前就按不同樓層或別的標準給房間固定了名額,譬如沒海景的房間只能賣給泰國本地人,外國人不能買。這都是開發商對市場現狀了解后所實行的措施,例如考慮到泰國本地人買不了貴的,就把矮層沒海景的劃分成了“泰國人名額”的房間。
                  所以,買別墅,有一些程序要走。買公寓,隨便買,只要這個項目還有外國人名額,買多少套買一棟樓都可以,不限購。
             
            3、同一個項目,外國人買的價格和泰國本地人去買的價格一樣嗎?
                   這個看項目。有的項目很受泰國本地人青睞,不愁賣,那么泰國人買房的價格就和外國人一樣。有的項目泰國人不大感冒,開發商又必須湊齊泰國人51%的份額,那有可能泰國人買就會比外國人便宜,付款方式也比較好。這也導致有一些貪便宜的外國人去買泰國人名額的房子,這是怎么操作的呢?這時他也不能以個人名義持有這套公寓,得設立泰國公司,以公司名義持有,跟別墅一樣,本人在公司里只能占49%的股份。據我的經驗,我們的同胞基本沒有以這種方式在泰國買房的,中國人講究穩,便宜的那十萬二十萬泰銖彌補不了產權非個人名義持有所帶來的恐慌。也就是說當一個項目外國人名額已賣完,因為太太太喜歡這個項目而非得去買泰國人名額的房間,這么執著的國人比較少。
             
            4、關于護照更新
                   想到啥寫啥,不分問題大小先后。
                  在國外,護照就是一個人的身份證。很多人會問我,護照更新換了一本,護照號變了,那還能證明這房子是我的嗎?這是小事。首先新的護照上一般都注明有舊護照的護照號,其次護照上的照片可以看出本人,再則,需要時把舊護照帶上。過戶時每個人還要提供父母親的名字,這也可以用來對應上。
             
            5、泰國買房沒有公攤
                   國內買房,走廊電梯等被攤去25%的面積很常見,泰國沒有公攤的概念,建筑面積即指的室內實用面積。不過需要明確的是,泰國的整個陽臺都算面積,不算一半啥的。
             
            6、芭提雅買到的房子都是精裝修
                    這個相信很多人已經知道了,就是精裝到什么程度還不太清楚?;旧?,芭提雅的公寓項目交房時的房間裝修標準分三種:
                    1)拎包入住型。
                    連窗簾、床單、墻紙和臺燈等都有了,如Grande Caribbean(加勒比海)項目。

            微信圖片_20200228095433.jpg     

                    2)有家具,沒家電,除了空調。
                   以這種交房標準的項目是最多的,大概要花1萬人民幣左右能置辦到拎包入住。墻壁多是白灰,沒有墻紙,沒有窗簾、冰箱、微波爐、電視和洗衣機等。不同項目所缺的東西也不一樣。

            微信圖片_20200228095437.jpg   

                    3)只有硬裝,沒有軟裝。
                   即可移動的東西全部沒有,給配置了衣柜,然后衛生間完備(缺熱水器)、廚房完備(有固定的電磁爐啥的),空調一般有,也有個別項目連空調都沒有,譬如Lumpini家就不給配空調。這種交房標準的項目有兩個極端,一種是高端項目,開發商考慮到高端群體對房間裝修有要求,給留了白;另一種是平價項目,項目定價偏低,開發商就交空房,把裝修成本全部省去。

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            7、買房流程
                    這個問題比較廣,有需要的搜索這公眾號的“泰國芭提雅買房流程全攻略”。
             
            8、到芭提雅置業投資,需準備多少預算?
                    以當前芭提雅的房市來說, 35萬-65萬-85萬,三個階梯。
                   35萬總價的房子,地段好的面積會小點,20多平米;面積超過30平米的多在中天(Jomtien)二路往里,那里的地價還比較便宜,但這兩年也漲得很猛。
                   65萬可選擇市中心,地理位置稀缺,租賃好,漲幅也可觀。
                   85萬,一線海景,北區富人16巷和18巷的項目或者中天海灘路的樓盤。以往3年來說,北區漲價要遠超過中天,北區現在已經沒有一線海景的地塊,中天的發展趨勢也很猛,現在的新樓盤多是往中天開發。
             
            9、屋里的物品損壞
                   項目交房時開發商一般會給一兩年的保修期,房間出現問題先找物業,物業解決不了的找開發商,通常物業和開發商不是一家,會有相應的責任分工。不是很明顯的人為破壞,開發商會在保修期內給維修或置換新的;如若過了保修期,還是可以找物業,單純人工可解決的物業一般也不會收費,需要置換新物的就要付費或自己去買來。假如在租賃期間被房客人為損壞,那可以從房客的租房押金里扣。
             
            10、買房和簽證的關系
                   泰國是非移民國家,買房和簽證沒有任何關系,你在泰國持有了房子,原來什么簽證現在也還是什么簽證。
                   泰國的簽證分好幾種。落地簽就是來之前不用辦簽證,入境過海關時再辦理,需提供回程機票和這期間在泰國的酒店訂單,2000銖簽證費和一張2寸彩色照片,還要填寫入境卡啥的,英文版本,不懂英文的同胞來之前要做功課。落地簽可在泰國境內逗留15天。
                   旅游簽證須在國內先辦好,可自己去申請或者到淘寶花錢找人代辦,簽2個月,到泰國境內后,可在當地移民局再續簽一個月。
                   長期簽證有4種。一是工作簽,需有公司接收你,月薪不少于35000銖,一個公司得配4個泰國員工才能申請到一張外國人工作證,所以不單單是錢的問題。
                   其二是養老簽證,硬件條件是要滿50周歲,在泰國境內有超過80萬泰銖的存款。
                   其三是學生簽證。這個“學生”不是指適齡在學校的學生,基本上是一些語言機構或者技能培訓學校給出的簽證,跟年齡沒有關系。這些機構多會在學費之外加收簽證費用,有一年單次出境往返和多次出境往返兩種,單次往返要便宜些。需要注意的是,這類簽證泰國移民局會管得比較嚴,有時候會抓,因為多數人辦了學生簽證并沒有  到學校去學習,而只是為了長期逗留。
                   其四是依親簽證。如果你的至親在泰國有長期簽證,提供權威文件證明你倆的關系,你就可以辦理依親簽證長期逗留,譬如說丈夫在泰國大公司有工作簽證,提交結婚公證書,公司可以給妻子辦理依親簽證。如果你的親人是泰國人,持有泰國身份證,那么你依靠他辦理而來的依親簽證是可以工作的;如果你的親人也是外國人,那么你這樣辦來的依親簽證就不能用來工作。
             
            11、如何把房款搬過來?
                   當你看中一套房子,首先要定下來,定金一般是5萬或10萬泰銖,幣種不要緊,等值即可。定金起的作用是把房子鎖定,讓開發商或賣家把這套房子抽離買賣市場,留給你了。
                   目前中國的外匯政策是每年每個人可以往海外賬戶匯等值于5萬美金的錢,一般只可以往海外的私人賬戶打款,不能對海外的公司賬戶匯款。
            如若在泰國買了一套50萬人民幣的房子,需要先在泰國當地銀行開個你自己的私人賬戶,然后用兩個人的外匯額度去購匯美金或泰銖匯往你的泰國賬戶。
             
            12、泰國公寓的設施配套如何?需不需要買停車位?
                   芭提雅的新型公寓,游泳池、健身房、停車場、電梯和安保是基礎配備,再低端的項目也會有這些設施。多數公寓還會有兒童游樂室、多動能室、桑拿房和蒸汽房等,均可免費使用,由物業來負責維護。停車位多沒有固定的,哪里有空位停哪里,開車進小區一般要刷卡,車位充足。(極個別的小區會收停車費,如Lumpini家每個月要收300銖的停車費用。)
             
            13、泰國的物業費貴嗎?
                   泰國的物業費比國內貴些,因為配套設施如游泳池、健身房啥的都需要物業來維護。物業費是按每平方米每個月算的,芭提雅的物業費從10銖到65銖不等,主流在40銖左右。泰國的物業費基本要提前交一年或半年,比如the Base   在每年的4月和9月末要交下一半年的,如若房間是30平米,那么:40銖/平米/月 x 30平米x 6個月=7200泰銖,即1400多人民幣,這是半年的物業費用。
             
            14、過戶費及各種稅
                    一手房,即從開發商手上買來的房子,交房時也要過戶,從開發商名下過戶到買家名下,國家收6.3%的費用,其中4.3%是各種稅,2%是過戶費。一般開發商會向買家收取1%的過戶費,自己承擔5.3%,也有個別開發商會讓買家承擔2%甚至承擔全部費用6.3%。如果是一手房,這個稅收百分比的價格基數是由開發商報給土地廳的,多數是這套房子賣給第一個買家時的原始價格,也有些開發商會報低這個價格基數。
                    二手房買賣,如果房子在原業主手中持有少于5年,過戶費用也是6.3%,這費用該誰來付由買家賣家共同商量,有的是買家全付,有的是賣家全包,或者買家賣家一人一半,但其實都包含在整個房子的總價里。如果賣家持有這套房子已超過5年,那各種稅都免了,剩下2%的過戶手續費。
             
            15、繼承及遺產稅
                   泰國沒有遺產稅。
                  關于繼承,一般房子過戶時不太強調這點,如若房東本人發生變故,提交必要的文件證明可指定繼承人,有必要時請律師出面。
             
            16、芭提雅的地理位置、交通和優勢
                   芭提雅位于曼谷東南邊150公里處。曼谷是泰國的首都,也是國際大都市,重要性自不必講,從曼谷到芭提雅的交通方式基本是大巴士,從曼谷素萬那普機場過來2個小時,從舊機場廊曼機場過來2.5小時,從曼谷市區過來也差不多2個多小時,曼谷的本地或外地人士多會選擇周末來芭提雅休閑度假,海濱城市加上娛樂產業,是能讓人放松的地方。
                   關于從中國到清邁再到曼谷和芭提雅再往南去的高鐵,已經在建造中,建完以后曼谷過來就20多分鐘,到時候房價也會往上漲。
                   芭提雅隔壁有泰國最大的工業府-羅勇府,那里有很多工業園區,很多世界500強企業的亞洲工廠就設在這里,包括我國的一些國企民企私企等眾多公司的分部總部等也在這。開車過來四五十分鐘,很多企業的高管被外派來羅勇工作,公司都會幫他們在芭提雅租個高檔公寓,這時候就是北區Wongamat的富人區租賃收益了。
                   芭提雅的機場-Utapa機場離芭提雅市中心三四十公里,原是個軍用機場,目前正擴建成民用,航線也在拓展,目前國內多個城市有開通直達航班。
             
            17、房子后續的托管、出租事宜
                   多數同胞買房是為了投資,少數自住。海外房產的投資收益有3部分,一部分是租賃回報,一般講究年收益,芭提雅房產的租金回報年收益6%左右。一部分是房價增值,選擇好項目好地段能有不錯的漲幅。一部分是匯率變化,如果當地幣值漲了或國內幣值跌了,那么這也算收益的一部分。
                   目前經過我手買入的房子一般都托管到我們公司出租,作為我們的售后服務,我們會積極無償地為各位找租客,目前芭提雅的租客以歐美養老度假人群為主,長租短租都有,為了給手頭的房源引進源源不斷的租客,我們目前的政策是不吝和各方同仁合作,有人介紹租客來,征求房東同意,給介紹費如下(這也是芭提雅的市場標準收費):
                   成交一年租約,抽成一個月租金作為介紹人傭金;
                   成交半年租約,抽成半個月租金作為介紹人傭金;
                   短于半年的按收取租金的10%抽成。
                   房子租出去要怎么收取租金?舉例說年租,第一個月押二付一,以后每個月固定時間付下一個月的租金(租客交租也沒那么及時,通常拖個幾天也是正常,不要催),租金一般由中介代為向租客收取,當然也可以由房東和租客直接交接。除了物業費,關于房子的一切費用由租客承擔,水、電、網費等,如果房子里的家具家電招人為破壞,那房東有權利從押金2個月里扣錢。
             
            18、什么是境外匯款證明?有什么用?
                   境外匯款證明(Foreign exchangetransaction)(簡稱FET),在泰國叫做“Tor Tor 3”。泰國法律規定,外國人在泰國買房子的資金必須來自泰國境外,外國人名額的房子在土地廳過戶時須提供一份“境外匯款證明”。當同胞們通過正規銀行渠道從國內轉錢到泰國銀行賬戶時(最好轉美金過來會好開點,如果轉泰銖來一般要到曼谷的總行去開),泰國當地銀行可以從你的賬戶里根據匯款記錄開出這份證明,證明你的這些資金是從泰國境外匯過來的。把這份證明開出來,金額能覆蓋土地廳給這套房子的估價就可以,也就是說只能高于房子的估價而不能少。
                   因為國內的外匯管制,的確讓一些不懂操作的買家深感煩惱,很多人表示為什么不能在當地刷卡買房或者用現金買?首先刷卡銀行是要收取手續費的,而且費用一般還不低,要3%左右。再則刷卡或現金買房,那都沒有境外匯款證明,過不了戶。目前泰國市場上有買賣“境外匯款證明”的,費用大概是房子金額的千分之八(越來越貴,以前便宜些),比如一套房子是50萬人民幣,那么買這份證明大概要花4000人民幣。所以很多人擔心這外匯管制再嚴厲點就沒法在海外買房了,這個倒不是大問題,搬錢可以通過錢莊,境外匯款證明可以花錢買。說到底,就是肯不肯花錢的問題。
             
            19、泰國當地銀行的開戶及各種政策
                   目前芭提雅前幾大銀行的政策各有不同。
                   BangkokBank(曼谷銀行或盤古銀行)、SiamCommercial Bank(SCB,暹羅商業銀行)和Krungthai Bank(泰京銀行),只讓持有長期簽證的外國人開戶,如養老簽、工作簽、學生簽或依親簽等。不過有時候這些銀行也會跟特定的開發商合作,那么只要買了這個開發商的項目就可以在這個銀行開戶。
              Kasikorn Bank(開泰銀行),有購房合同可以開戶,這購房合同多數時候要求的大開發商出具的,而且開戶的同時要求購買他們銀行推出的一年期個人人身保險,從2700-15000泰銖不等,每個銀行點收的不一樣。
                     Krungsri Bank(大城銀行),有購房合同就可以開戶,但政策也一直在變,有時候也卡你,要你買什么保險之類的。
             開戶可以選擇辦卡也可以不辦,一般辦卡的卡費是350-650銖,這也是以后這個賬戶每年的年費??ㄊ墙栌浛?,可以在街上的ATM機上取錢或辦理一些簡單的業務如轉賬。開完戶也會拿到一本存折,這本存折才是真正的賬戶,存折上第一頁的賬號才是你的銀行賬號(借記卡上的卡號很少用到,用來當需要驗證存折對應的卡號時)。當你需要到銀行柜臺辦理業務如大額轉賬或開支票等,這時候要帶上你的存折和護照,不需要卡。
                   基本上每個銀行都有相應的手機銀行和網銀,手機銀行很方便,一般有英語和泰語兩種語言,有的手機銀行必須在泰國手機號上才能使用,也有的用國內號碼也可以操作。
             
            20、電費、水費和網費去哪交?怎么交?
                   就是這些很簡單的問題,但剛來的人可能也會懵圈,這里也干脆做個介紹。
                   無論是公寓還是別墅,你的房間都會有一個對應的信箱,每個月月初,水電局的人會把水費單和電費單放進你的信箱,這個水電費是上個月用的水電的計費。水費在本公寓或別墅社區的物業辦公室交,把單子拿過去交錢就行了,拿到一張收據;電費單可以拿到泰國到處可見的711超市去交,711會收5-10銖的手續費,不過在711交電費僅限于本月15號之前,過了15號就得拿去中路的Big C extra一樓或海灘路的Royal Garden Plaza商場的2樓或者Naklua的電力局去交。如果本月不去交上個月的電費,到了再下個月月初或月中,電表就會被拆走,這時候就得去電力局或Big C Extra交,要另外加安裝費107銖,如果是工作日,白天交了下午6點之前就會來電,如果是周末,差不多要等到第二天中午才會來電。電費可以手動交,也可以到銀行柜臺去綁定存折由銀行每個月自動扣除,有些銀行的手機銀行也有交電費功能。
                   泰國的網絡費用比國內貴,一個月要700銖左右,看網絡的快慢也分不同的套餐,網絡公司大概有True、AIS、3BB、SuperNet、Planet Fiber等,一般一個公寓項目只跟一兩家網絡公司合作,這個是由物業決定的,有時候端口滿了還裝不了。每個月的網費單也是由網絡公司放到對應的信箱里,上個月的網費這個月放,月初、月中還是月末放,不同公司也不一樣。有些公寓項目會有網絡覆蓋整個小區,這就不需要單獨裝網絡了,如帕山上的Cosy Beach View、中天的Laguna Beach Resort 2。網絡公司來安裝網絡多是免費的,但都有期限,要用滿半年或一年。用護照可申請網絡,如果你交了一個月網費,后面不用了,網費還是照計,一般隔月不交費網絡就斷了,如果你后面都不去續費,將來你這個護照還要再安裝這個公司的網絡,就必須把上次欠的錢付清才可以用。
             
            21、如果把泰國的房子賣了,資金怎么導出去?
                   泰國也不是金融自由國家,事實上泰國的錢比我們國家更難出去,不過泰國沒有加入全球的CRS資金管控,國人在泰國的資產我們國家查不到。
                   如果你賣了房,資金想通過銀行正規渠道導出去,不同的本地銀行政策也稍有不同。以Bangkok Bank為例,要求你提供賣房的買賣合同復印件(土地廳給的那張紙,上面有買方和賣方的信息)、地契復印件、房子藍本復印件、護照復印件,還要從你的存折里找出當時你把這筆錢轉到這個賬戶的記錄,也就是進來多少錢,才能出去多少錢,而且這出去的錢還必須是你把房子賣掉的錢。
            一般我這邊的客人把泰國房子賣了,都會跟我換錢回去,按一定的匯率,在泰國把泰銖給我,我打人民幣到他國內賬戶。
             
            22、在芭提雅買家具
                   在我這買了房子的房東,多數都把布置房間的任務留給我,我公司有專門買家具布置房間的同事,不同項目把房間布置到能出租的狀態需要添置些什么都有清單,熟能生巧,買完報賬即可。也有部分房東會自己去挑家居用品,Sukhmvit路上有Index、Homepro和Chic Republic等家具商場,或者去Big C Extra等超市買也可以,把公寓的名字、地址、樓層和房號記住,留一個電話號碼給售貨員,大件的商場都會給送,小件的要買到一定數額才給送,電器一般要兩三天,如果是床等家具有時候要等十幾天,要看商場有沒庫存,送到還會安裝的。
             
            23、收房有哪些費用要交?
                    如果一個房子還沒收房,無論是期房還是現房,那賣家賣的是合同,是房子的價格,這個價格是不包含收房雜費的。雜費多少是當去收房時才知道的,一般包括: 過戶費1%或2%、面積補差、償債基金、一年物業費、水電表安裝費等。如果面積沒大的補差,那來去都不大,5-10萬銖。

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            24、包租是什么概念?
                   現在很多項目都有聲稱“包租”,那么“包租”是什么概念呢?
                   包租的意思就是房子交給開發商,開發商保證每年返錢多少給你,無論這房子有沒有租出去,都要給你這么多錢。比如一個項目總價50萬,完工后包租5年,每年返租8%:那意思就是這房子收房后要交到開發商手里,自己不能用,開發商每年返給你50萬x8%=4萬。
                   包租的項目,開發商一般會給配全家具家電,很少有完工收房后還要花錢布置的;開發商實行包租政策,多數是為了售賣時促銷吸引人,房子完工后多數是用來經營酒店;包租返租的比例基本是按照房價的百分比,這個房價指的是買房時簽約合同里的房子總價,收房時花的那些收房雜費并不計算在內;買房時要小心問到這個返租的錢是不是凈到手收益,一般還會扣除房子每年的物業費、租金收益個人所得稅等;包租年限到了以后,有的開發商會續簽,如果沒有續簽,房子就收回到自己手上正常出租了。

                   先寫這些,暫時想不起來了,頭疼,以后想起來再寫。

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